Revolução Tributária - Continuação

Em 21 de novembro de 2025 foi promulgada uma lei que dá uma alternativa para atualização de patrimônio e redução de impostos. Veja nossa análise:

Imagine que você tem um imóvel que comprou por um valor e que hoje vale muito mais. A Receita Federal sabe o valor antigo que você declarou na sua Declaração de Imposto de Renda. Se você vender esse imóvel, vai ter que pagar um imposto sobre o "lucro" que teve conhecido como Ganho de Capital (a diferença entre o que você pagou, ajustado, e o que vendeu).

Essa nova lei (Lei nº 15.265/2025) trouxe duas maneiras de lidar com a atualização do valor do seu imóvel para fins fiscais, oferecendo uma oportunidade de regularizar seu patrimônio e, potencialmente, economizar impostos futuros.

Opção 1: "Arrumar" o valor do seu imóvel AGORA e pagar um imposto menor.

É como se a lei dissesse: "Olha, sei que seu imóvel valorizou bastante ao longo do tempo. Você pode me pagar um imposto pequeno agora para eu registrar o valor atual dele na sua Declaração de Imposto de Renda. Assim, quando você for vender lá na frente, o lucro fiscal (Ganho de Capital) será menor e o imposto devido também."

Vantagens (o que é bom):

• Imposto BARATINHO agora (4%): Em vez de pagar um imposto alto quando vender (que pode ser de 15% a 22,5% sobre o Ganho de Capital), você paga apenas 4% sobre a diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição original (declarado). É um "desconto" significativo na alíquota, incentivando a regularização. Por exemplo, se seu imóvel declarado por R$ 200 mil hoje vale R$ 1 milhão, a valorização é de R$ 800 mil. O imposto seria de 4% sobre R$ 800 mil, ou seja, R$ 32 mil.

• Tudo certinho no papel (Atualização do Custo de Aquisição): Seu imóvel fica com o valor de mercado atualizado nos documentos fiscais (na sua Declaração de Imposto de Renda). Isso evita problemas com a Receita Federal em futuras fiscalizações e deixa a base de cálculo do seu patrimônio mais transparente e alinhada à realidade. Essa atualização é crucial para reduzir o Ganho de Capital em uma venda futura.

• Pode dividir para pagar: Se o valor do imposto for alto, você pode parcelar esse imposto em até 3 anos (36 parcelas mensais e consecutivas), o que alivia o impacto no seu fluxo de caixa.

• Fica mais tranquilo (Segurança Jurídica): Você resolve essa parte do imposto agora e não tem que se preocupar com a tributação da valorização passada no futuro. Isso proporciona maior segurança jurídica e previsibilidade financeira.

Desvantagens (o que você precisa ter cuidado):

• Dinheiro sai do bolso agora (Impacto no Fluxo de Caixa): Mesmo parcelado, você vai ter que começar a pagar um imposto por um lucro que você ainda não colocou no bolso (só vai ter o dinheiro quando vender o imóvel). Isso exige planejamento financeiro.

• Não tem volta (Irrevogabilidade e Irretratabilidade): Uma vez que você decide "arrumar" o valor e paga o imposto, a opção é irrevogável e irretratável. Não dá para desistir e pedir o dinheiro de volta, mesmo que seus planos mudem.

Opção 2: Esperar e pagar o imposto SÓ QUANDO vender o imóvel.

Nessa opção, você não faz nada agora e continua com o valor antigo do imóvel nos seus documentos fiscais. Só quando for vender o imóvel, você calcula o Ganho de Capital e paga o imposto devido.

Vantagens (o que é bom):

• Não gasta dinheiro AGORA (Preservação do Fluxo de Caixa): Você só vai tirar o dinheiro do bolso para pagar o imposto no dia que vender o imóvel e receber o dinheiro. Isso é ideal se você não tem liquidez imediata ou se prefere manter o capital investido.

• Pode vender quando quiser (Flexibilidade): Não tem aquela "regra dos 5 anos". Você pode vender o imóvel em 1, 2, 3 anos ou mais, sem se preocupar em perder nenhum benefício fiscal.

• Pode "diminuir" o imposto na venda (Deduções e Reduções): Se você gastou com reformas importantes no imóvel (que aumentaram seu valor, como construção, ampliação, melhoria), com as taxas da venda (tipo comissão do corretor, ITBI, laudêmio, taxas de registro), pode usar esses gastos para aumentar o custo de aquisição do imóvel, diminuindo o valor do Ganho de Capital e, consequentemente, pagando menos imposto.

• Melhor para imóveis BEM ANTIGOS (Redução por Tempo de Posse): Se você comprou o imóvel antes de 1988, existe um fator de redução progressivo no cálculo do Ganho de Capital. Imóveis adquiridos até 31/12/1969 têm isenção total. Para aquisições entre 1969 e 1988, há uma redução significativa que pode levar o imposto a ser quase zero ou até isento, dependendo da data exata de aquisição.

Desvantagens (o que você precisa ter cuidado):

• Imposto geralmente MAIS CARO (Alíquotas Progressivas do Ganho de Capital): A porcentagem de imposto que você paga sobre o Ganho de Capital na hora da venda é bem maior do que os 4% da opção 1. As alíquotas são progressivas:

  • 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5 milhões;

  • 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5 milhões e não ultrapassar R$ 10 milhões;

  • 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10 milhões e não ultrapassar R$ 30 milhões;

  • 22,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 30 milhões.

Se o seu imóvel valorizou muito, esse imposto pode ser um susto considerável. Por exemplo, se o Ganho de Capital for de R$ 800 mil, o imposto será de 15% sobre esse valor, ou seja, R$ 120 mil, contra os R$ 32 mil da Opção 1.

• Imposto sobre "lucro" alto: Se você comprou por pouco e vende por muito, o Ganho de Capital será alto, e o imposto em cima desse lucro também será grande, especialmente com as alíquotas mais elevadas.

• Precisa guardar muitos papéis (Manutenção de Documentação): Para calcular o imposto corretamente lá na frente e aplicar as deduções, você tem que guardar todas as notas fiscais de reformas, comprovantes de despesas com a venda e os documentos de compra por muito tempo. A falta de documentação pode impedir a aplicação de deduções importantes.

Como decidir, de forma bem simples:

A grande pergunta que você precisa se fazer é:

"Eu penso em vender este imóvel nos próximos 5 anos?"

• Se a resposta for "SIM" (ou "talvez", ou "não sei"): É mais seguro esperar e pagar o imposto só na hora da venda. Assim, você não corre o risco de pagar agora e depois ter que pagar o imposto mais caro de novo, perdendo o benefício da alíquota de 4%. A flexibilidade e a possibilidade de deduzir despesas futuras podem ser mais vantajosas.

• Se a resposta for "NÃO, vou ficar com ele por MUITO tempo (mais de 5 anos!)": Então, "arrumar" o valor agora e pagar os 4% pode ser um excelente negócio, pois você vai economizar bastante no imposto final quando for vender lá na frente. O imposto que você pagaria no futuro pela tabela progressiva seria significativamente maior do que os 4% pagos agora.

Lembre-se também: se o seu imóvel é muito, muito antigo (comprado antes de 1988), a regra normal de redução por tempo de posse pode ser ainda mais vantajosa, podendo resultar em imposto quase zero ou isenção total, tornando a Opção 1 menos atrativa nesse caso específico.

Fontes: Planalto: Lei 15.265/2025 L15265

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